Publikaciya_1.jpg



Выбор способа управления объектом недвижимости

Объекты недвижимости являются, с одной стороны, одним из самых распространенных активов, имеющихся у большинства предприятий и организаций, а с другой стороны — активом, способным приносить собственнику стабильный и высокий доход. Это делает необходимым постоянный мониторинг состояния и условий использования недвижимости предприятиями и организациями (собственниками) и стимулирует участие (вовлечение) объектов недвижимости в коммерческом обороте.

Управление недвижимостью может осуществляться собственником объекта самостоятельно, либо путем привлечения управляющей компании. Для принятия решения об осуществлении функций по управлению недвижимостью собственнику необходимо провести сопоставление предполагаемых целей и задач по управлению с имеющимися ресурсами (профессиональными, временными, финансовыми, материально-техническими).

Самостоятельное осуществление собственником функций по управлению недвижимостью наиболее целесообразно в случаях, когда объект управления:

-         имеет небольшую площадь (как правило, не более 500 кв. м);

-         предназначен для коммерческого использования в течение короткого срока (как правило — менее 2 лет);

-         является составной частью более крупного объекта недвижимости, используемого собственником для основного вида деятельности;

-        не требует для управления отвлечения временных, материально-технических, финансовых и управленческих ресурсов собственника, которое отрицательно повлияет на ход основной деятельности собственника

-         не требует заключения отдельных договоров по эксплуатации (поставка коммунальных услуг, техническое обслуживание и др.);

-         не нуждается в реконструкции или капитальном ремонте;

-         используется в соответствии с принципом наилучшего (наиболее эффективного) использования;

-         обеспечивает уровень доходов: а)достаточный для возмещения затрат на содержание и ремонт, а также для получения прибыли; б) сопоставимый с уровнем дохода по аналогичным объектам (уровень арендной ставки и иные виды доходов);

-         имеет заполняемость (арендаторами), приближенную к максимальной (как правило, не ниже 90%);

-         доходность проекта управления с учетом стоимости услуг по управлению является отрицательной;

-         самостоятельное управление которым вписывается в существующие организационную, материально-техническую и финансовую структуры собственника.

Невыполнение вышеперечисленных условий означает нецелесообразность самостоятельного осуществления собственником функций управления недвижимостью и необходимостью привлечения профессиональной управляющей компании.

Выбор формы (способы) передачи объектов недвижимости в управление зависит от основных целей собственника и  определяется на основе следующих критериев:

-         соответствие правовых возможностей использования управляющей компанией объекта целям собственника;

-         соблюдение прав  собственника в отношении передаваемого объекта, в том числе, защита от риска утраты передаваемого имущества;

-         максимизация доходов  собственника и управляющей компании от управления недвижимостью (в том числе — минимизация налоговых платежей);

-         удобство оформления документов.

Рассмотрим более подробно наиболее распространённые правовые формы передачи объектов недвижимости в управление.

1.       Заключение договора аренды с правом передачи в субаренду.

Суть данного способа управления заключается в том, что управляющая компания в соответствии с заключенным договором аренды берет на себя обязательства по выплате собственнику определенного дохода (арендной платы). Обеспечение данного уровня дохода осуществляется Управляющей компанией за счет сдачи площадей в субаренду. Разница между арендной платой, выплачиваемой собственнику, и сумм, полученных Управляющей компанией от субарендаторов, и будет вознаграждением Управляющей компании. Кроме того, договором аренды на Управляющую компанию могут быть возложены обязательства по текущему обслуживанию объекта недвижимости и поддержания его работоспособности. Осуществление данных полномочий Управляющая компания производит за счет своего вознаграждения.

Финансовое управление (движение денежных средств):

При данном способе управления сумма арендной платы, которая подлежит уплате собственнику  объекта недвижимости до определенного договором аренды числа, определяется как денежный поток от планируемых (или фактически имеющихся, в соответствии с заключенными договорами ) поступлений от субаренды за минусом бюджетных средств. Бюджетные средства включают в себя необходимые денежные средства для оплаты услуг поставщиков по содержанию здания, систем, проведения текущего ремонта, а также заложенное вознаграждение Арендатора за управление.

Преимущества:

- ориентация управляющей компании на  максимизацию доходов, увеличение ликвидности, повышение капитализации здания, увеличение дохода от каждого квадратного метра площади, уменьшение объема неиспользованных (общих) площадей.

- отсутствие необходимости в содержании собственной технической службы;

- получение стабильного дохода вне зависимости от заполняемости площадей объекта арендаторами;

- эксплуатация осуществляется силами Управляющей компании, которая в данном случае заинтересована в улучшении состояния объекта для его коммерческого использования;

- простота оформления документов.

2.       Заключение договора доверительного управления объектом недвижимости

По договору доверительного управления собственник передает управляющей компании на определенный срок имущество в доверительное управление, а  управляющая компания обязуется осуществлять управление объектом недвижимости в интересах собственника или указанного им лица (выгодоприобретателя). Таким образом, управляющая компания получает полный контроль над объектом, снимая одновременно с  собственника практически все проблемы, связанные с эксплуатацией объекта.

Преимущества:

-  возможность осуществления управляющей компанией любых юридических и фактических действий в интересах выгодоприобретателя (п. 2 ст.1012 ГК РФ), что снимает с собственника объекта обязательства по решению текущих вопросов.

-  невозможность обращения взыскания по долгам  собственника (за исключением случаев возбуждения процедуры банкротства, а также налоговых правоотношений) (п.2.ст1018 ГК РФ).

- государственная регистрация договора доверительного управления,  более сложный порядок расторжения договора (п.2 ст.1017 ГК РФ);

- обособление объекта недвижимости у управляющей компании на отдельном балансе, ведение самостоятельного учета. Для расчетов по деятельности, связанной с доверительным управлением, открывается отдельный банковский счет (п.1. ст.1018 ГК РФ)

- прозрачность деятельности управляющей компании для собственника, необходимость обязательного представления отчета о своей деятельности в сроки и в порядке, которые установлены договором доверительного управления имуществом.

- действие доверительного управляющего исключительно в интересах выгодоприобретателя, запрещение  использования или другим способом извлечения выгоды от доверительного управления в своих интересах;

3.       Заключение договора поручения или агентского договора

Собственник объекта недвижимости заключает с управляющей компанией агентский договор (договор поручения) на осуществления определенных функций по управлению и технической эксплуатации объекта. Управляющая компания представляет интересы собственника в отношении объекта недвижимости в рамках утвержденной компетенции.

 

 

Финансовое управление (движение денежных средств):

При указанном варианте управления  сбор арендной платы осуществляется Агентом. Вся сумма арендной платы на следующий день после получения от арендаторов подлежит перечислению собственнику. Одновременно с  этим  договором может быть предусмотрены гарантии управляющей компании о перечислении собственнику денежных средств не ниже минимального уровня. Указанный минимальный уровень арендной платы определяется как денежный поток от планируемых (или фактически имеющихся, в соответствии с заключенными договорами) поступлений от аренды. Собственник объекта в свою очередь  выделяет Агенту бюджетные средства. Бюджетные средства включают в себя необходимые денежные средства для оплаты услуг поставщиков по содержанию здания, систем, проведения текущего ремонта, а также заложенное вознаграждение Агента за управление.

Преимущества:

  1. Возможность установления контроля за деятельностью управляющей компании  за счет регламентированной системы отчетности;
  2. Результаты деятельности по поступлению арендных платежей  отражаются  на отдельном расчетном счете;
  3. Здание не передается  на баланс управляющей компании, собственник сохраняет все правомочия владения, пользования и распоряжения объектом недвижимости.

 

4.       Передача функций исполнительного органа  (генерального директора) управляющей компании.

Учредители Общества, являющегося собственником объекта недвижимости и  зарегистрированного надлежащим образом в качестве юридического лица, в соответствии  с требованиями действующего законодательства РФ передает по договору полномочия единоличного исполнительного органа (генерального директора)  сторонней управляющей  компании.

        Преимущества:

  1. Осуществление управляющей компанией оперативного руководства деятельностью Общества, в том числе бухгалтерское и юридическое обслуживание;
  2. Деятельность управляющей компании прозрачна  и контролируема;
  3. Компетенция генерального директора строго регламентирована договором;
  4. Совершение сделок от имени Общества осуществляется в пределах, установленных действующим законодательством РФ и уставными документами Общества и т.д.;
  5. Вознаграждение компании состоит из фиксированной части или премиальной (10-15%)  и определяется по результатам работы Управляющей компании.
  6. В целях повышения контроля собственника за деятельностью генерального директора, наряду с единоличным исполнительным органом в Обществе также может быть создан коллегиальный орган.

Однако, все вышеперечисленные формы (способы) управления объектом недвижимости имеют и свои специфические риски, которые подлежат оценке в каждом конкретном случае. Именно от существенных условий договора с управляющей компанией зависит обеспечение собственнику объекта недвижимости гарантированного дохода, сохранности и работоспособности недвижимости, исключение рисков потери контроля над имуществом и финансовой деятельностью. Юристы компании «Лемчик, Крупский и партнеры» имеют более 10 летний опыт в сопровождении сделок в сфере недвижимостью, в том числе разработки схем управления коммерческими и производственными объектами недвижимости.

Автор статьи -  Глясман Елена