main.jpg



Недвижимость и налоги

1.                  Может ли физическое лицо рассчитывать на получение налогового вычета при сдаче в аренду земельного участка?

Письмо Минфина России от 05.10.2016 № 03-04-05/58057

Исходя из разъяснения Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России следует, что налоговым вычетом при сдаче в аренду земельного участка, принадлежащего физическому лицу, может воспользоваться физическое лицо, только зарегистрированное в качестве индивидуального предпринимателя. В данном разъяснении Минфина России прямо указано, что применение к доходам от сдачи в аренду имущества каких-либо налоговых вычетов для физических лиц, не являющихся индивидуальным предпринимателем, главой 23 НК РФ («НДФЛ») не предусмотрено.

Обращаем внимание, что индивидуальный предприниматель вправе воспользоваться только профессиональным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных ими и документально подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов. Состав указанных расходов, принимаемых к вычету, определяется индивидуальным предпринимателем (налогоплательщиком) самостоятельно в порядке, аналогичному порядке определения расходов для целей налогообложения, установленному главой 2 НК РФ (Налог на прибыль организаций).

Таким образом, физическое лицо вправе воспользоваться профессиональным налоговым вычетом в сумме фактически произведенных ими и документально, подтвержденных расходов, непосредственно связанных с извлечением доходов, только при условии, что оно имеет статус индивидуального предпринимателя.

2.                  Можно ли включить расходы на оплату услуг риелтора в расходы, связанные с приобретением квартиры?

Письмо Департамента налоговой и таможенной политики Минфина России от 03.11.2016 № 03-04-05/64733 «О налогообложении НДФЛ доходов от продажи недвижимого имущества»

Напомним, что собственник объекта недвижимого имущества, приобретая или продавая его, имеет право на получение имущественного налогового вычета. Позицию Минфина России, изложенную в указанном письме, мы рассмотрим на примере квартиры, так как она является самым активным объектом, участвующим на рынке недвижимости.

Имущественный налоговый вычет при продаже квартиры:

Согласно пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик имеет право на получение имущественного налогового вычета в размере доходов, полученных налогоплательщиком в налоговом периоде от продажи квартиры или доли (долей) в ней, находившейся в собственности налогоплательщика менее предельного срока владения объектом недвижимого имущества, установленного в соответствии со ст. 271.1 НК РФ, не превышающим в целом 1 000 000 рублей.

Однако в соответствии с пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ налогоплательщик вместо получения указанного налогового вычета в размере 1 000 000 рублей вправе уменьшить сумму своих облагаемых налогом доходов на сумму фактически произведенных им и документально подтвержденных расходов, связанных с приобретением этого имущества.

Имущественный налоговый вычет при приобретении квартиры:

Согласно пп. 1 п. 3 ст. 220 НК РФ имущественный налоговый вычет предоставляется в размере фактически произведенных налогоплательщиком расходов на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации одного или нескольких объектов имущества, указанного в пп. 3 п. 1 НК РФ, не превышающем 2 000 000 рублей. В пп. 3 п. 3 ст. 220 НК РФ указано, что в фактические расходы на новое строительство либо приобретение на территории Российской Федерации квартиры или доли (долей) в ней могут включаться следующие расходы:

- расходы на приобретение квартиры, комнаты или доли (долей) в них либо прав на квартиру, комнату или доли (долей) в них в строящемся доме;

- расходы на приобретение отделочных материалов;

- расходы на работы, связанные с отделкой квартиры, комнаты или доли (долей) в них, а также расходы на разработку проектной и сметной документации на проведение отделочных работ.

Итак, Департамент налоговой и таможенной политики Минфина России разъяснил, что расходы на оплату услуг агента по поиску и приобретению квартиры (риелтора) не относятся к расходам, связанным с приобретением указанной квартиры.

Следует обратить внимание, что ранее Минфин России уже высказывал свою точку зрения по данному вопросу. Например, в Письме Минфина России от 16.02.2011 № 03-04-05/9-84 изложена позиция, согласно которой налогоплательщик не вправе включать расходы на оплату услуг риелтора на фактически произведенные расходы на приобретение квартиры. Обосновывая свою позицию, Минфин России указывает, что НК РФ установлен закрытый перечень расходов, учитываемых при строительстве либо приобретении квартиры, а расходы на оплату услуг риелтора в перечне расходов не поименованы. При этом документально подтвержденные расходы по оказанию риелторских услуг могут быть учтены в расходах, уменьшающих налоговую базу по налогу на НДФЛ, только при реализации квартиры. Аналогичная позиция изложена в Письме Минфина России от 28.04.2012 № 03-04-05/9-569.

Исходя из вышесказанного можно сделать следующий вывод. Налогоплательщик не вправе включать расходы на оплату услуг риелтора в расходы, связанные с приобретением указанной квартиры. Вместе с тем налогоплательщик вправе включить документально подтвержденные расходы на оплату услуг риелтора в расходах, уменьшающих налоговую базу по НДФЛ, при реализации квартиры.

3.                  Предлагается перенести сроки уплаты налога на имущество физических лиц, земельного налога и транспортного налога с 1 декабря на 1 октября

Законопроект № 6392-7 «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» (о переносе срока уплаты налогов)

На рассмотрении в Государственной думе Российской Федерации («ГД РФ») находится законопроект, которым предлагается в целях оптимизации уплаты налога на имущество физических лиц, транспортного и земельного налогов перенести срока уплаты указанных налогов с 1 декабря на 1 октября.

Автор данной законодательной инициативы указывает, что Федеральным законом от 23.11.2015 № Э20-ФЗ «О внесении изменений в часть вторую Налогового кодекса Российской Федерации» предельный срок уплаты имущественных налогов физическими лицами перенесен с 1 октября на 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом. Таким образом, с 2016 года уплаты налогов физическими лицами производится на 2 месяца позже. Перенос сроков уплаты имущественных налогов, в рамках принятого закона на 1 декабря, может оказать негативное влияние на сбалансированность местных бюджетов, так как земельный налог и налог на имущество физических лиц относятся к местным налогам и в полном объеме зачисляются в бюджеты поселений и городских округов. Соответственно, возникнут сложности по исполнению доходной части консолидированного бюджета регионов, так и по своевременному исполнению расходных обязательств.

Таким образом, на данный момент сроки уплаты указанных видов налогов выглядит следующим образом.

Налог на имущество физических лиц Не позднее 1 декабря года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 409 НК РФ)
Земельный налог Не позднее 1 декабря 2016 года (п. 1 ст. 397 НК РФ)
Транспортный налог Не позднее 1 декабря 2016 года, следующего за истекшим налоговым периодом (п. 1 ст. 363 НК РФ)


4.                 
Предлагается изменить порядок применения коэффициентов для застройщиков

Законопроект № 27073-7 «О внесении изменений в статью 396 части второй Налогового кодекса Российской Федерации (в части корректировки применения коэффициентов земельного налога с учетом сроков и видов жилищного строительства)»

В соответствии с положениями ст. 396 НК РФ до момента завершения жилищного строительства и государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости владельцы земельных участков, предусмотренных для жилищного строительства, уплачивают земельный налог с учетом повышающих коэффициентов.

Настоящим законопроектом предлагается изменить порядок применения коэффициентов с учетом сроков и видов жилищного строительства, определяемых градостроительным законодательством. Кроме того, законопроектом планируется предусмотреть сохранение применения коэффициентов при смене собственников указанных земельных участков, их разделе, выделе или объединении до месяца государственной регистрации прав на построенные на таких земельных участках жилые дома или месяца получения разрешения на ввод многоквартирных домов в эксплуатацию, за исключением случаев перехода права собственности на земельные участки, предназначенные для индивидуального жилищного строительства, в порядке наследования.

5.    Предлагается увеличить налоговую ответственность за неосуществление регистрации прав на земельные участки

Законопроект № 26063-7 «О внесении изменений в статью 396 части второй Налогового кодекса Российской Федерации»

Напоминаем, что в п. 16 ст. 396 НК РФ указано, что в отношении земельных участков, приобретенных (предоставленных) в собственность физическими лицами для индивидуального жилищного строительства, исчисление суммы налога (суммы авансовых платежей по налогу) производится с учетом коэффициента 2 по истечении 10 лет с даты государственной регистрации прав на данные земельные участки вплоть до государственной регистрации прав на построенный объект недвижимости.

Авторы настоящей законодательной инициативы отмечают, что действующим законодательством не установлены конкретные сроки обращения граждан в регистрирующие органы в целях регистрации прав на недвижимое имущество. В результате физические лица – собственники земельных участков для индивидуального – жилищного строительства, получив разрешение на строительство дома, которое выдается на десять лет, и завершив строительство, не осуществляет государственную регистрацию права собственности на построенные объекты недвижимости. Как следствие, физические лица могут годами не уплачивать налог на имущество физических лиц.

В связи с этим настоящим законопроектом предлагается создать условия для увеличения доходов местных бюджетов в целях финансового обеспечения деятельности муниципальных образований. А именно предлагается увеличить значение коэффициента с 2 до 5. Это станет фактором, частично компенсирующим выпадающие доходы муниципалитетов в связи с отсутствием поступлений налога на имущество физических лиц по объектам индивидуального жилищного строительства, в отношении которых физические лица не осуществляют государственную регистрацию прав собственности в порядке, установленном законодательством Российской Федерации.